关于开办农村自建房、宅基地抵押贷款可行性分析

核心提示:根据目前农村的现状,农民要发展多种经营,从事第二三产业需要申请银行借款,因农业属弱势行业、农民属弱势群体,生产周期长,在

根据目前农村的现状,农民要发展多种经营,从事第二三产业需要申请银行借款,因农业属弱势行业、农民属弱势群体,生产周期长,在尚未开办农业保险的前提下,大部分农民最大的或最值价的资产为利用宅基地的自建房,不能提供金融机构认可的抵押物,因而无法得到满足,直接影响了三农经济的发展。

  作为农民自已的银行,以三农为服务宗旨的农村信用社应该在解决农民贷款难,担保难问题上有所作为。在目前城乡一体化进程的快速推进中,农村的农民宅基地的价值得到较大幅度的提升,并且在经济活跃地区,农民自建房民间私下成交转让现象逐渐增加。笔者建议,通过当地政府协调土管部门、村民组织通力合作,创办农村自建房抵押贷款模式有了一定的可行性和可操作性,在一定程度上可以缓解、甚至解决农民贷款难担保难问题,在解决三农问题大有作为。

  简单的说,就是成立一个组织,由该组织对农村房屋进行评估、并进行银行抵押登记,在银行实现债权后农村房屋的收购者,通过经营农村(类似于经营城市的模式)积聚一定的基金,在解决三农问题发挥作用。

  一、通过政府或在法律法规上,取消农村宅基地禁止抵押的硬性规定,在即将出台的《物权法》中有所体现等。

  二、要取得当地政府的大力支持。具体可在城中村、城郊结合部、集镇村开展试点,取得经验后逐步面上铺开。

  (一)政府召开财政局、土管部门、法院、人行、银监、村民组织等部门参加的协调会,形成会议纪要,对开办农村房屋抵押贷款进行支持,与金融机构共同协商形成农村房屋抵押贷款流程、贷款管理办法。

  三、创立农村建设用地市场经营主体。

  由市城乡一体化办、土管、统征所、土地储备中心等部委机构派人员成立相应的组织,财政、扶贫办、城乡一体化办公室、新农村村改造办公室等机构拔备一定的启动资金,在全国范围内建立一定数量的农地资产经营公司,该公司在国有资产管理部门的委托下经营农村建设用地,确保农地资产的保值增值。

  四、该主体应有以下职能:

  1、确定一定的范围内的房屋、宅基地可以抵押;可以抵押的必须是经审批的建设用地上的建房,符合规划的。

  2、实行公示地价制度,运用科学的方法确定与国有土地市场价格相协调的农地市场基准地价,由有关单位定期公布。

  3、建立健全地价评估制度,即由具有评估资格的地价评估单位和部门评定地价,并报请有关部门审定。

  4、明确国有资产管理部门或农地经营公司具有优先购买权。

  5、农村宅基地的再分配功能;或对宅基地的集体性质转国有土地的功能;或是具有农村宅基地储备中心的功能;

  6、可按贷款额度、期限向农户收取一定比例的手续费,或也可由银行让出一定的利润,形成一种具有担保功能、性质的基金。(因银行是零风险经营,可采用较低利率,可实现让利)7、与金融机构协商、共同确定借款人的主体资格、抵押物及价格、抵押率、贷款额度等,由金融机构办理贷款。

  8、一旦贷款形成风险,由该机构代为归还银行贷款本息,取得抵押房屋的所有权,并用相应的还贷后的剩余价值,按排该农户的较小面积宅基地或给予一定的永久居住权,然后按一定的市场价格使合理流转出让给其他使用者或作为土地储备。

  五、笔者认为,2004年10月21日发布国发[2004]28号文件《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中第十条“加强村镇建设用地的管理”中有“改革和完善宅基地审批制度,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。引导新办乡村工业向建制镇和规划确定的小城镇集中。在符合规划的前提下,村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”是农村住房抵押贷款的主要法律依据。

  六、实现抵押权后由有关机构收购,是属于依法流转。

  七、该机构性质属国有资产经营公司性质或或集体性质。

  八、法律禁止农村住房抵押,是为了抑制占用农地建房,保护耕地、防止出现农民居无定所导致社会不稳定的结果。该机构能实现对抵押人最低居住权的保障,不会出现社会问题。

  九、使农村宅基地的地级差价得到体现,对属于本辖区范围内的宅基地通过集体组织成员内部的转让按一定的市场经济原则再分配,当然应在规定的人均占地面积内。改变农村宅基地世代相传或农村住宅私下民间非法交易的做法,合法合理流转;

  十、如出现最坏的结果,就是一个村所有农民的住房全部抵押后被该机构收购,而无愿意接受者的情况出现:

  1、1000个人口,按人均25平方宅基地和房屋,每平方价格400元,总面积25000平方价值1000万,按40%抵押率,贷款本息440万元。

  2、由该机构支付440万元本息,用评估价的剩余部分560万元安置1000人的居住房屋,按原面积的56%共建筑面积14000平方(造价不变仍为400元每平方)。

  3、结果是该机构化费了1000万元取得了新农村改造权,一是建筑面积减少44%所节约的土地;二是重新规划节约公共用地;三是土地综合利用改变增加房屋楼层数所节约的土地。如按节约50%土地即人均25平方计算,共节约土地25000平方(37亩)左右,亩均价格为26.68万元。

  据有关资料,2002年全国土地使用权招标拍卖收入平均每亩为35.67万元(张熙,2002),应能实现保值增值,且尚未计算保留的未拆除的房屋价值,和拆除残值,最终从所节约土地再利用实现经济价值和社会价值。

  并且有利于新农村改造,农村宅基地的统一使用,有利于节约土地,改变几千年来形成的“家中房屋祖宗传”的传统观念,彻底改变农村普遍存在的一户二宅,一户三宅等现象。
十一、另外,该机构还可从银行农村住房抵押贷款无风险等因素中取得银行返利(因彻底解决了银行的风险,银行实行基准利率有较好的有可性,实际利率与基准利率的的差价可作为返利)或抵押评估、登记收费或作为为农户的担保收取一定比例的费用实现保值增值。一旦该机构的功能得到一定的时期的运作后,基金积聚到一定程度后,开展如三农贷款担保、扶贫等工程,从而最终彻底解决三农问题。

  十二、因此,利用这种机构运作,可能在某个范围内形成亏损,而从大范围甚至是由国家来操作,具有较好的可操作性和运作前景。
  一定程度上解决了农民贷款难、担保难问题;如全国8亿农民因解决了农村住房可以抵押这个问题,按人均增加1000元贷款即全国可增加8000亿农业生产资金,彻底解决了农村资金倒流向城镇的问题,将对解决三农问题产生多大的效益是不可估量的。

  十三、这样的话,开办了农村住房抵押贷款、彻底解决了贷款的风险问题后,支持三农就不会成为农村信用社的专利,各国有银行、股份制银行将纷纷进入农村信贷市场,农民将不再成为被各大银行勿视的群体。

  十四、从国家到地方、社会各界对解决三农问题的态度,和国家解决三农问题的决心以及从部分政策的变更,可以看出,利用农村自建房可以抵押贷款成为一定的现实性,一是农村正在陆续办理集体建设用土许可证和房产证;二是广东省《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》的出台,说明对禁止抵押的法律有所突破,这是历史性的突破;三是农村信用社的改革、省联社的成立,为农村信用社制度创新及加强与政府沟通、协调功能的强化更该项抵押方式的催生。

  附:有关法律政策节选:

  (一)我国土地使用权分为:国有土地使用权与集体土地使用权两种。由于集体土地使用权的抵押可能导致使用权转移的后果;而且,抵押也可能被用做一种间接的土地使用权转让的方式。因此,在我国对集体土地使用权转让的各种限制性规定,原则上适用于集体土地使用权的抵押。也就是说,各种集体土地使用权只有在法律允许转让的情况下,才在原则上允许被抵押;而在法律不允许转让的条件下,集体土地使用权是不允许抵押的。

  (二)《土地管理法》第63条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。

  (三)《土地管理法》规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的的标准。农村村民建住宅,应当符合乡镇土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予以批准。

  (四)宅基地使用权的取得,主要有以下几种方式:

  1、已有房屋宅基地的初始登记。原则上,在农村土地确权时,现存住房及其他私有房屋,凡产权明确的,除有擅自占地、乱占耕地等违法情事之外,都不得应给予登记,并发给使用权证。

  2、新增宅基地的审批,,对于新增宅基地必须先经过批地领证,然后才能建房,否则应给予处罚。

  3、通过集体组织成员内部的转让及继承获得的宅基地。

  (五)从立法宗旨看,为了抑制占用农地建房,保护耕地、防止出现农民居无定所导致社会不稳定,我国法律对于农民的宅基地使用权抵押进行限制,《担保法》禁止以宅基地进行抵押。

  (六)2004年10月21日发布,国发[2004]28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中第十条“加强村镇建设用地的管理”中有“改革和完善宅基地审批制度,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。引导新办乡村工业向建制镇和规划确定的小城镇集中。在符合规划的前提下,村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”

  (七)《中华人民共和国物权法(草案)征求意见稿》

  第十三章 宅基地使用权

  第一百五十八条 宅基地使用权人依法享有对集体所有的土地占有和使用的权利,有权自主利用该土地建造住房及其附属设施。

  第一百五十九条 取得宅基地使用权,应当依照有关法律规定办理。

  第一百六十条 农户占有的宅基地面积应当符合规定的标准。一户只能拥有一处宅基地。

  第一百六十一条 宅基地使用权人未经依法批准,不得改变宅基地用途。

  第一百六十二条 宅基地使用权人经本集体同意,可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户;住房转让时,宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。

  农户依照前款规定转让宅基地使用权的,不得再申请宅基地。

  第一百六十三条 因乡村公共设施和公益事业建设的需要,经县级人民政府批准,本集体收回宅基地的,应当对宅基地被占用的农户重新分配宅基地;造成宅基地使用权人损失的,应当给予补偿。

  第一百六十四条 宅基地因自然灾害等原因灭失的,宅基地使用权消灭。对没有宅基地的农户,应当重新分配宅基地。

  第一百六十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,宅基地使用权人应当及时办理变更登记或者注销登记。”

  (八)《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》将在今年10月1日在广东省率先推行,广东省内集体建设用地使用权的出让、出租、转让、转租和抵押将合法化,这无疑对农民来说是件好事,土地收益50%用于农民社保很好。《中国国土资源报》5月25日报道:日前,黄华华省长主持召开省政府常务会议,讨论通过《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》。该《办法》明确规定,农村集体建设用地出让不得开发商品房。

  为适应广东省城乡经济发展的客观要求,规范集体建设用地使用权流转,切实维护农民集体土地所有权权益,会议认真研究并通过了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》。该《办法》就集体建设用地使用权的流转范围、用途限制、流转程序和流转后的收益及法律责任等问题作了明确规定。该《管理办法》的发布实施,将有助于充分发挥农村集体土地的资产作用,实现集体土地和国有土地“同地、同权、同价”,有利于加大市场配置土地资源的力度,有利于建立统一、规范、有序的城乡一体化的土地市场体系。《办法》强调,兴办各类工商企业,包括国有、集体、私营企业,个体工商户、外资企业、合作、合资、联营企业,兴办公共设施和公益事业,兴建农村村民住宅,可以使用集体建设用地。取得集体建设用地的单位和个人,应当按市、县政府建设用地批准文件规定的用途使用土地,不得随意改变。通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地,不得用于商品房地产开发和住宅建设。村集体经济组织出让、出租和抵押集体建设用地使用权,须经农民集体土地所有者三分之二以上成员同意;所取得的土地收益纳入农村集体财产统一管理,其中50%以上应存入银行专户,专款用于农民集体成员的社会保障安排。

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